最近一则短视频引发了全网热议：一位博主将家门外4平米的公摊电梯厅，改造成了可以观影、吃火锅的“私人空间”。
视频中，她声称购房时销售和物业都承诺该区域可私用，合同中也注明“公摊面积由业主专用”，甚至还为此补交了4万多元的面积差价。同样，在买房时，“顶楼送露台”也往往是吸引购房者的常见噱头。
视频截图
本期律师解读让我们一起了解这些看似“占为己用”的空间，法律上到底归谁？能随意改造吗？
北京天驰君泰（青岛）律师事务所
解读律师：曹倩倩
一
电梯厅
：从权属到安全，私人无权占用
电梯厅、楼道、大堂等区域，属于法律意义上的建筑物的“共有部分”。根据《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分则享有共有和共同管理的权利。开发商并非这些区域的所有权人，无权将其承诺或“指定”给某一业主使用。因此，即便购房合同中存在类似条款，也因违反法律强制性规定而无效。
从安全角度看，《消防法》第二十八条严格禁止占用、堵塞疏散通道和安全出口。电梯厅正是火灾等紧急情况下的“生命通道”。一旦被鞋柜、隔断甚至火锅桌堵塞，后果不堪设想。
二
销售承诺是否有效？
答案很明确：无效。开发商无权处分共有部分，此类约定因违反法律强制性规定而不具备法律效力。即便写在合同里，业主也无法依此获得合法使用权。若开发商以“可使用公摊”为由收取所谓“面积差额”，应当退还费用。如涉及虚假宣传，还可能面临行政处罚。
物业公司同样负有管理责任。若对私占行为“默许”或“不作为”，一旦发生安全事故，需承担法律责任。
三
露台：什么情况下才能成为“私家花园”？
露台的情况比公摊复杂，但法律认定条件极为严格。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，露台要成为专有部分，必须同时满足以下三个条件：
1、规划合法性
露台必须在政府批准的规划文件中合法存在。
2、构造独立性
露台必须只能通过该户房屋进入，公共通道无法到达。
3、能够登记成为特定业主所有权
露台要明确写入该套房屋的买卖合同并登记在房产证件。
三者缺一不可！值得注意的是，即使露台被认定为专有，其使用也不得损害他人权益，如违规搭建、破坏防水结构等仍被禁止。
法律不会因“不知情”或“被承诺”而网开一面。家门之外，是共享的秩序与安全。守住边界，既是守法，也是守护自己与他人的平安。
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