以案说“典”
精挑细选的商铺，收房后却发现天花板上有一段楼梯，遇到这种情况，购房者能否请求返还部分房款？本期以案说“典”，让我们通过济南槐荫法院赵洪彬法官审理的一起商品房预售合同纠纷案件，共同探讨相关法律问题。
案情回顾
2021年6月，钱某与某置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定钱某购买某置业公司商铺一处，合同对标的房产的位置、大小、交付条件、违约条款作出了明确的约定，合同附有房屋分层分户平面图。2022年4月3日，某置业公司向钱某交付商铺。在收房时，钱某发现案涉房屋顶部存在图纸以外的楼梯，楼梯宽约1.6米，最低高度约1.5米，致使商铺内部分层高小于4.5米。
钱某认为，该楼梯改变了商铺内空间尺寸，违反了买卖合同中层高4.5米的约定，且严重影响案涉商铺的质量和使用功能，且某置业公司没有按照约定书面告知该缺陷，致使自己在房屋交付后，才发现商铺存在楼梯，某置业公司行为构成严重违约，故向槐荫法院提起诉讼，请求某置业公司退还购房款130000元（层高2.2米以上楼梯部分投影到地面的面积5平方米乘以房屋套内面积单价26000元/平方米）。
某置业公司辩称，已经按照合同约定向钱某交付了案涉房屋，钱某完全可以取得案涉房屋的不动产权证书，自身已经履行完毕商品房买卖合同的义务，钱某的主张没有事实与法律依据，请法院予以驳回。
法院审理
槐荫法院经审理后认为，本案中，案涉房屋顶部存在一段楼梯，该楼梯影响了房屋部分位置的层高、使用空间及整体结构，给房屋的使用造成了一定的不利影响。对此，某置业公司有义务在与钱某签订合同时予以告知，但某置业公司并未提交证据证明履行了告知义务，且按照一般生活常理，在该房屋存在上述特殊情况下，如果某置业公司履行告知义务，钱某一般不会以同等价格，选择购买该存在缺陷的房屋。据此，应当认为某置业公司未履行告知义务，隐瞒了该房屋的不利因素，钱某因此购买了存在一定缺陷、使用不便的房屋。因此，对钱某造成的相应损失，某置业公司应予赔偿。
关于赔偿金额，钱某主张某置业公司赔偿130000元（层高2.2米以上楼梯部分投影到地面的面积5平方米乘房屋套内建筑面积单价26000元/平方米）。对此，槐荫法院认为，案涉房屋楼梯下方的部分面积因楼梯的存在确会对其使用产生影响，且因楼梯的存在对房屋的整体使用布局亦会产生不利影响，但并非完全不能使用。综合案涉楼梯对房屋使用便利性的影响、对房屋整体价值的影响以及钱某因此遭受的损失等因素，槐荫法院酌定以钱某主张某置业公司赔偿额的80%即104000元，确定赔偿金额，钱某超过该金额的诉讼请求，不予支持。
综上，槐荫法院依法判决：被告某置业公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告钱某104000元，驳回钱某的其他诉讼请求。判决作出后，双方均服判息诉，现该判决已经生效。
法官说法
依照《中华人民共和国民法典》规定，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，案涉房屋存在一定缺陷，对商铺的使用存在一定影响，且某置业公司未向钱某履行提示告知义务，致使钱某收房后才发现缺陷的存在，给钱某造成了损失，应当承担相应法律后果。在商品房买卖交易中，为避免类似纠纷的发生，房地产开发企业与购房者签订合同时，对于房屋内设计规划，应当严格遵守诚信原则，向购房者履行提示告知义务。购房者若发现房屋存在与合同约定不一致的情形时，应当做好证据保存，积极捍卫合法权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
