置业指南：买楼梯楼要盯紧楼层和学位

    楼梯楼置业指南
    目前市区内有数十万套的楼梯楼 你将如何选择？
    对于资金有限的“刚需”客户，首次置业购买价格较高的电梯楼可能会带来过大的压力，怎么办呢？其实只要了解行情、懂得挑选，许多优质的楼梯楼也可以是你不错的选择。广州市目前还有数十万套的楼梯楼，绝大部分未能加装电梯，楼盘质量更是良莠不齐。作为楼梯楼潜在置业客户的你，是否了解楼梯楼的市场行情呢？楼层高低对售价会产生什么差别？住家对高低楼层有什么居住意见？记者为此从广州市各大中介选取多个楼梯楼板块作为范例，从楼层、楼体情况、楼盘形式、学位、居住体验等方面为你分析楼梯楼的价格差距，为你提供一份全方位的楼梯楼置业指南。
    新港西板块：非大院管理 价格相差不大
    据中原地产新港西四分行高级营业经理冯耀军透露，新港西板块目前单边楼相对于非单边楼并没有明显的价格优势。区域内有部分楼梯楼不是大院管理小区，但由于地段和需求较好，其价格对比大院管理小区并不显逊色。高层楼房相对同等素质的低层单位略低约2000元/m2。另外，带有省一级学校昌岗东路小学学位的楼梯楼比不带学位的楼梯楼要偏高2000元/m2左右。高层楼梯楼由于价格较低，买家多为年轻“刚需”客；而楼价相对偏高的低层楼梯楼，则以有老人、小孩的家庭占多数。
    中原地产蓝色康园分行营业经理秦正容表示，在滨江东板块，对二手楼梯楼价格影响最大的是楼层的高低，同等条件的高层楼梯楼均价较低层单位低3000~5000元/m2。楼梯楼是否大院管理对价格影响很小，单边楼梯楼比非单边楼梯楼仅高500元/m2左右。该板块目前高层楼梯楼仍以首次置业“刚需”客为多，较低的均价对手头资金不够充裕的年轻人较有吸引力；而低层楼梯楼客户则以稍宽裕的首次置业者为主，兼有少量的投资客，该区域改善型客户更愿意选择环境较好的电梯楼置业。
    东山口板块：带学位顶楼楼价直逼三万
    满堂红统计数据显示，东山口一带楼梯楼比较集中，多是毗邻老城区的省级名校，业主心态强，学位成为决定楼梯楼价值最主要的因素，带省级学位物业二手均价约高1000~2000元/m2。东山口附近的楼梯楼物业面积均不大，40~70平方米的物业最多买家选择，但由于楼龄长导致贷款难度较大，有超过半数的买家会考虑一次性付款。有些买家只是需求学位，以后可能会重新放售或者长线放租，因此多数不会考虑面积较大的单位。毗邻省级名校，如毗邻培正小学、铁一小学的楼梯楼二手成交价多超过20000元/m2，顶层单位如带有名校学位，一样可卖个“好价”。
    据了解，8月份，一个毗邻农林下路小学的9楼顶层楼梯楼两房物业，60多平方米，业主开价接近200万元，经议价后也以近180万元成交，单价约28000元/m2。据了解，该套物业成交关键就胜在有学位，且是南向单位，间隔方正实用而受到买家青睐。其中，农林下路南段的生活配套更成熟，楼梯楼二手均价会略高于农林下路北段，农林下路北段楼梯楼二手均价多超过20000元/m2，且可选择的小区比较集中，而北段如犀牛路一带，二手成交价则在18000~19000元/m2左右。
    海珠江燕路板块：楼梯楼比电梯楼价低五六千
    满堂红统计数据显示，工业大道中—江燕路一带集中了保利多个楼盘，其中保利红棉花园楼梯楼性价比较高。10月份该板块楼梯楼成交均价在12000元/m2左右，而附近保利花园和保利百合花园的电梯楼二手均价分别达17906元/m2、18367元/m2，楼梯楼价格优势明显。10月份保利红棉花园成交较活跃，估计是随着市场回暖，改善型买家“卖一买一”的情况增多，这类楼梯楼放盘量也增加，可选择空间加大，令楼梯楼成交周期缩短。满堂红市场部高级主任李翔宇分析，保利红棉花园今年成交的几乎都是100万元总价以下的物业，顶层单位单价在10000元/m2左右，比均价要低每平方米2000元左右，中层单位二手均价在14000~15000元/m2左右，其中有一类30多平方米的小户型，40多万元就有成交，尤其是南向、带有精装修的单位，无论中层还是高层，单价都达到14000元/m2左右，相当受长线投资客追捧，月租金在1200~1500元左右。
    华景新城板块：单边楼梯楼单价略贵三百
    据中原地产华港花园分行营业经理农华锋透露，华景新城板块目前高层楼梯楼相对于低层同等盘源价格偏低1000~2000元/m2。从楼梯楼结构来看，单边楼梯楼比其他同类房源单价略高300元/m2左右。华景板块绝大多数楼梯楼为大院管理或小区管理，只有少数没有大院管理，而前者较后者单价稍高200~300元/m2。该板块目前有省一级学校华景小学，带该校学位的楼盘相对于没带学位或其他普通学校学位的楼盘单价约高500元/m2左右。
    农华锋指出，高层楼梯楼由于价格偏低、景观及视野开阔，比较受年轻“刚需”一族欢迎；而中低层楼梯楼由于价格偏高、上下楼相对轻松、比较容易出售，因此颇受有老人或小孩的家庭喜欢，以改善型客户为多。
    中原地产天河东分行高级营业经理袁海兵表示，目前天河东板块高层楼梯楼相对低层单价约低3000元/m2左右，而单边楼梯楼相对其他同类房源则高约1000元/m2。天河东目前大部分二手楼梯楼是无大院管理的，有大院管理的楼梯楼比较少，由于地段的原因，两者价格基本持平，没有明显差距。由于附近的华阳小学为省一级学校，带有该小学学位的楼梯楼单价明显比不带有的楼盘高约5000元/m2。
    东风东板块：带名校学位单价贵三四千
    中原地产梅花路分行营业经理韦爱秋透露，在越秀区东风东板块，高层楼梯楼均价相对低层约低2000~2400元/m2，单边楼梯楼与其他同类盘源均价则没有明显的差距，单边与否对价格影响并不大。该板块内有大院管理的楼梯楼并不多，且楼龄偏老，小部分有大院管理的楼梯楼相比前者均价约高1000元/m2。东风东板块名校云集，省一级小学就有东风东小学、育才小学、铁一小学等学校，带有省一级小学学位的楼梯楼比无学位或其他普通学校学位的楼梯楼价格高约3000~4000元/m2。
    韦爱秋表示，由于价格偏低，许多首次置业的“刚需”客较偏爱高层楼梯楼，而价格偏高的低层楼梯楼则比较受到资金不够充裕的改善型客户喜欢，尤其是有老人、小孩的家庭。
    中原地产小北路分行高级营业经理陈海虎则表示，小北路板块目前楼梯楼需求量大、盘源少，业主放盘信心强，有无大院管理对楼梯楼的价格影响不大，而单边楼对比非单边楼也仅有1000元/m2左右的优势。真正影响楼梯楼价格的是楼层和学位，在相同条件下，高层楼梯楼均价约比低层低2000元/m2，而带有省一级学校小北路小学学位的楼梯楼比不带学位的楼梯楼高约4000~5000元/m2。高层楼梯楼由于价格低，购买群体多为年轻“刚需”客，而由于回报率高，也有部分投资客愿意购买用于出租获利。而低层楼梯楼由于出入便利，则更受资金较为宽裕的家庭欢迎。
    楼梯楼置业贴士：有大院式管理的小区加装电梯容易
    据合富置业天河南二路分行主管李小冬表示，现时天河南一带的楼梯楼较热门小区是六运小区，低楼层3、4、5楼二手物业均价约2万~2.1万元/m2，高楼层如8、9楼单位，均价约1.8万元/m2左右，例如，六运六街新近放盘的单位，67平方米业主开价120万元，证满五年，且带省一级体育东小学学位。而六运小区属于大院管理，保安设施完善，如果没有小区管理的普通楼梯楼散盘，均价稍微便宜点。
    合富置业农林下路分行主管陈铁祺也认为，有大院管理的房改房小区比缺乏统一管理的楼梯楼散盘要胜出一筹，如农林上路省委宿舍或者农林东路的铁路房改房等大院，价格会比其他楼梯楼物业贵大约1000~2000元/m2。
    合富置业高级营业经理侯峰表示，荔湾区西华路片区的楼梯楼物业，高层单位均价约1.3万~1.5万元/m2，低层单位均价约1.6万~1.8万元/m2，而单边物业与其他物业在价格上没有太大差距，除非朝向十分好的单边物业，均价或许会贵一点。此外，有社区管理的楼梯楼物业，例如桃源小区同样4、5楼的物业，会比其他无社区管理的物业贵1000~2000元/m2左右，
    一位置业人士向记者表示，一些有大院管理的楼梯楼小区改装电梯小区的阻力较少，且住户需要承担的费用也相应减少，很大部分由单位来统筹，若是外人能买到这些“有米”单位的房改房小区，算是“执到笋盘”。
    楼层高低有讲究
    一位地产人士告诉记者，通常来说，楼层都是从一楼算起，但有一些一层为架空层，从架空层往上算起有9层，对于步行者来说，其实最高一层已算10楼。有的大院房改房结构复杂，需要在三楼平台换梯上楼，住户对这种换梯反而比较欢迎，因为上楼中间可以稍微休息一下。故此，地产人士建议楼梯楼购房者一定要到现场看楼，有老人家的要带老人家走一趟，实际察看情况再作决定。光线对楼梯楼高低层影响很大，若是中午阳光“光猛”时候去看楼，很难看出端倪，因此建议购房者分晨昏和中午去看楼，可以知道不同时间的光线变化。
    住家点评：高低层房屋之优劣
    住高楼层有咩好？
    一、采光、通风好，只要不是顶楼还是不错的。
    二、如果有可能装电梯，可考虑。
    三、年轻人住蛮好的，一个跑楼梯可以锻炼身体，另外若顶楼有个小花园就更好，给整个顶楼种满了瓜菜，或搭棚种葡萄。
    住高层有咩不好？
    一、太高、太累，上了楼就再都不想下楼。
    二、住顶楼怕漏水。
    住低层有咩好？
    一、不用爬楼，老人住方便点。
    二、一楼如果有个院子可以种花就很好。
    低层有咩不好？
    一、蛇虫鼠蚁加蟑螂都多，潮湿。
    二、没有隐私，人来人往容易被人窥看。
    三、光线差。
    四、防盗不佳。
    五、大雨有可能发生水浸