卖小买大 选楼梯楼或郊区楼

    近期卖旧买新换房个案增多 多为自住或中长线投资 市场人士建议若资金不足――
    “我觉得市场承接力在增强，正是换房的时候。”周小姐已有两套房产，但是为了帮明年上小学的儿子解决学位问题，想在明年初之前实施“卖一买一”的计划。
    像周小姐这样打定主意的业主并不在少数。据满堂红最近一项调查发现，近期成交的换房个案遍布各个区域，原业主持有物业的时间在3~5年之间，前后两次交易的账面升幅最大为154.7%，最小为67.0%。
    数据显示，有房族即使拥有购置新房的指标，也只能先把旧物业套现，才有足够的资金再入市。同时,对银行贷款的依赖性也越来越大。
    不过，市场人士认为，“卖一买一”也要注重技巧，除了尽量减少不必要的成本和风险外，资金实力较差的小房换大房买家可以适当选择中心区的楼梯物业；市区楼换郊区楼的买家最好能够增加投入，选择靠近地铁的物业；而售出学位房的业主可选择投资性较强的活跃板块。
    类型一：小房换大房 可锁定越秀区旧式楼梯楼
    李先生于3年前在荔湾区买了一套39平方米的一房单位，当时购入价是27万元，自己一个人居住。现在有了结婚计划的他，准备和妻子在越秀区再买一套两房物业作为新居。
    李先生考虑先把荔湾区这套房子出售，用卖房的钱加上自己的积蓄，作为新居的首期款。目前，这套物业的成交价是47.5万元，由于持有时间不足5年，因此要交纳全额的营业税。
    满堂红研究部高级经理周峰分析，同样素质的房源，越秀区的楼价相对比荔湾区要高一些，李先生先卖一房物业，再买两房物业，估计总支出成本要比这次售房所获的资金增加一倍或以上。
    此外，在资金预算不多且一定要在越秀区置业的前提下，建议把置业对象锁定在越秀的旧式楼梯楼物业，两房物业总价才可控制在110万元以内。
    类型二：市区房换郊区房 增预算找近地铁房源
    何女士于5年前在越秀区买了一套67平方米的两房物业，当时购入价是52.5万元，一家三口居住。由于现在地铁的线路覆盖较广，何女士和丈夫商量后，打算先卖了这套老城区的房子，再去番禺区买套三房单位，即便三代人一起居住，也会相对宽敞。目前这套物业的成交价是115万元，由于持有时间超过5年，不用交纳营业税和个人所得税。
    周峰分析，115万元作为购房资金的一部分，在番禺区再购一套三房单位，即使在洛溪、南村等较靠近市区的板块，都有相当多的选择。
    建议把总预算增加至140万~150万元之间，则可以在包括丽江花园、东海花园、华南碧桂园、芳华花园等靠近地铁线路的大盘内找到合适的房源。
    类型三：学位房换普通房 至少持有5年时间
    陈小姐于3年前在越秀区买了一套41平方米的一房物业，当时购入价是29万元，该房产拥有可入读某市一级小学的指标，但她买来只作中短线投资。
    今年，陈小姐留意到学位房的行情持续走高，而她持有这套房子附近的中介行也不断有客户咨询该类房源的信息，于是打算将其出售，再去白云区选择其他物业作投资对象。最终，这套物业通过中介成功售出，成交价为53万元，由于持有时间不足5年，因此要交纳全额的营业税。
    周峰分析，这套房产在三年间账面升幅为82.8%，如果不是业主实收，业主还得支付将近1.9万元的税费。如果想不投入太多资金便能参与中线操作，不妨考虑机场西或同德围板块，60万元左右的本金也可以买到比较好的房产，只是升值空间会在相对较长的时间内体现，5年左右的持有时间是必须的。
    分析：
    12月起申请贷款
    审批时间或延长
    近期，换房个案遍布各个区域。据了解，原业主持有物业的时间多在3~5年，该类个案并非一年内的短期交易行为，因此可以将其界定为自住或中长线投资性质。
    据最新数据，10月全市二手住宅套均总价为128万元/套，仅比9月减少1.2万元/套，其中越秀、天河两区的套均总价在最近两个月已超过170万元/套。
    市场人士认为，购房者的支出成本在短期内难以下降，有房族即使拥有购置新房的指标，也只能先把旧物业套现，才有足够的资金再入市，其对银行贷款的依赖性也越来越大。
    10月二手房纯商业贷款的比例占25.9%，达到今年内的新高，各类商业、公积金贷款的比例之和为72.8%。
    不过，由于多数商业银行在11月下旬便会使用完今年年度的信贷额度，因此12月起客户向银行申请贷款的审批时间必定延长，继而影响客户正常购房速度。